サブリースの危険性

４．サブリースの危険性

　サブリースとは「転貸」を意味します。いわゆる、又貸しです。
一般的な賃貸借契約ですと、転貸を禁止しています。貸主がいて入居者がいる。入居者は貸主に賃料を払う。簡単な構造です。
一方、サブリースでは、転貸を前提とした賃貸借契約を結びます。
まず、不動産所有者とサブリース不動産業者が転貸可能な賃貸借契約を結びます。そして、サブリース不動産業者は、さらに入居者を募集し入居者と一般的な賃貸借契約を結びます。その賃料の差がサブリース不動産業者の利益になるわけです。
では、サブリース契約のメリット、デメリットをご説明いたします。

【サブリースのメリット】
・賃料受領が予定される
　不動産所有者（貸主）は、転貸人（不動産業者）との「賃貸契約」により、一定期間内の賃料受領が予定される事にあります。（ただし、契約の規定により、契約期間内の解約もありえます。）

【サブリースのメリット】
・転貸人（不動産業者）が倒産するリスク
　借主である不動産業者が倒産した場合、不動産所有者（貸主）は入居者と早い段階で賃貸借契約を成立させ、賃料を受け取る事を望んでも、倒産に係る法律手続きにより非常に難しい事になります。
又、入居者、転貸人不動産業者の破産管財人等の交渉は全て、貸主（所有者）が法律に基づいて行う事となります。

・礼金、預り敷金の受領が無い
　本来の賃貸借契約を行っていれば受領する事になる礼金、敷金も、サブリース契約をすると貸主に入ってくる事はありません。また、入居者から預った敷金を転貸人の不動産業者が別の事業の為に使用したり、私腹を肥やす為に使い込むというのは業界内では当たり前の話です。

・相場よりも賃料が下がる
　サブリースの賃料は、相場賃料の70%～85%程度になります。（もっと低いサブリース契約も存在します。）

・賃料の発生がサブリース契約後の1～3ヶ月後
　賃料の発生は、不動産業者とのサブリース契約後、1～3ヶ月後からとなります。これは、不動産業者のリスク回避、及び、利益確保の為です。

・築年数により賃料が相当低くなる
　転貸人の不動産業者にとって、新築物件（新築に近い物件）は入居者を集めにくい要因が少なくなりますが、古い物件になればなるほど、入居者が集まらない要因がありますので、相当低い賃料になります。相場賃料の半値以下のケースも多数あります。

　不動産業者がサブリースを行う場合、大抵が建物の分譲、施工に伴い行うケースになります。新築から20年以上経った建物を原状のままサブリースする不動産業者はありえません。
　つまり、「建築、リフォーム等で利益を確保」しておき、施工をやったのは自分達ですから工事後は「入居者が集まりやすいのでサブリースをしてさらに利益を確保」し、物件が古くなってくれば「相場賃料よりもはるかに安い賃料で借り上げ利益を確保」するのです。そして、その不動産業者が破綻した場合、何の保証もありません。困るのは不動産所有者と入居者です。
サブリースとは、一部の不動産業者が生み出した悪しき手法なのです。サブリースを行う不動産業者も商売でやっている訳です。
　一見、サブリースと聞くと「毎月の賃料が決まって入ってくるから楽」と思われがちですが、そうではない事を上記の説明を見て、わかってもらえたかと思います。

　ですから当社ではサブリースを行いません。当社で行っているのは「不動産管理」です。
地域地域にあった家賃相場で募集をし、入居者から預かった敷金は貸主であるオーナー様にお渡しする。退室後の清掃、リフォームを提案したり、毎月の定期巡回を行い、常に管理を委託された建物の価値を維持し、高めようとします。

　サブリースにはたくさんの法律的な問題点があります。サブリース不動産会社が増えてきているのは、不動産会社が楽をしながら利益を確保できる仕組みがそこにあるからです。一方的にサブリース不動産会社に有利な契約を結ばれ、その不動産会社が潰れる。そして、最終的に何か問題が起きた場合、困るのは貸主と入居者です。

サブリースは危険です。